株式会社メルすみごこち事務所
分譲マンションの管理組合運営を
成功に導くプロ集団
利益相反を避けて
適正価格と公正な運営
吉岡 マンション管理のコンサルティング事業について、どういったお仕事なのですか。
武居 私たちは、マンション管理士の資格を持ち、主に分譲マンションにおける管理組合の理事会に対し、運営が円滑になるお手伝いをしています。理事会は多いと15～20名の理事で構成されることもありますが、ほとんどの方は専門的な知識がありません。
吉岡 最近、メディアでマンションの改修工事費が問題になるケースを知りました。
武居 本来、管理会社は管理費の徴収といった実務を担うものですが、管理会社は工事の受注会社になることも多く、⼯事は⾔い値になるケースが多くあります。
吉岡 「マンション管理士」というと第三者にあたるのでしょうか。
武居 おっしゃるとおりです。国家資格である「マンション管理士」は、先ほどのような管理会社と工事業者が同じである場合、利益相反になるため、管理組合に助言をし、高額発注を防ぐため 2001年にできました。しかし、実態の多くはデベロッパーの子会社の管理会社だけで理事会を支援していて、そのまま発注されてしまう構造です。通常の会社で言うと、役員会に外注先を入れるようなものです。
吉岡 では、御社のようなコンサル型のマンション管理士が最適ですね。でも、支援をお願いするとなると費用もかかりますよね。
武居 我々は工事の際に、適正な価格を交渉するほか、さまざまな支援を行い、長期契約の事例を分析すると、当社にかかった顧問料の3倍以上を圧縮できた例もあります。
将来を見据えた運営コンサル型
マンション管理士
吉岡 従来の管理会社からはよく思われないのではないですか。
武居 管理会社の経営陣からはよく思われないでしょうが、フロントマンとの関係は良好です。管理会社は、管理組合からの過剰な業務依頼で現場は過負荷になりがちですが、我々が間に入ることで業務内容が整理され、管理組合と管理会社の関係性も良くなります。
吉岡 管理会社と視点が違いますか。
武居 管理会社は新築だった頃をベースに現状を判断し、すぐに修繕しようとします。私たちは、そうではありません。高齢化も含めた将来を長いスパンで考えています。
吉岡 理事会の運営がスムーズであれば、時短にもなりますね。
武居 はい。平均3時間かかっていた理事会が、1時間40分程度になることもあります。弁護士や建築関係の専門家などが理事の構成者であっても、年齢も考えも全く異なる人たちの意見をまとめるのは難しく、属性に合わせたファシリテートが求められます。
吉岡 総合的なスキルが必要ですね。
武居 管理士試験に合格しただけの新人では難しいので、当社ではまず、トータル的な業務の知識と実践経験が豊富なメンバーが社内で担当マンションを分業し、新人はその元で学びます。
顧客ファーストで対応
AI時代に備える投資
吉岡 同じマンションに住む住人同士ですと、価値観が似ていますか。
武居 そうとは言えません。同じマンションでも住民のニーズは「できるだけ節約したい」だけではありません。「お金を払って全て任せたい」「常にピカピカにしてほしい」といった異なるニーズが混在します。さらに、地域による違いもあります。
吉岡 同業他社もあるのでしょうか。
武居 私たちのような法人は、数社程度と少なく、ほとんどのマンション管理士は個人経営です。設計事務所を兼ねて工事系に強みのある人や、最近は若い人も増えています。当社の特徴は〝管理組合ファースト〟。管理組合のためなら、ライバル社に助言を仰ぐこともあり、ここまでやるのは当社ぐらいです。
吉岡 立ち上げて16年目というベテラン企業ですが、変化はありますか。
武居 最近は、理事会の支援だけではなく、理事長職自体を外部に任せるのが主流になってきています。理事会の業務は大変。我々が代行を担うことで役員の重圧から解放された役員の方に大変喜ばれています。
吉岡 今後の構想を教えてください。
武居 この業界はIT化が遅れています。我々はAIの活用によりコストと時間の大幅な削減と管理品質向上が可能だと考えています。議事録、活動報告書等の自動化など、これらのノウハウを蓄積し、全国のマンション管理士にプラットフォームを提供できるようになれば、当社が直接支援できない場所のマンションにも支援が行き届きます。また、50世帯以下の小規模なマンションでは、管理員の採用がますます難しくなります。行政も巻き込んだ議論が必要になりますので、その時のために準備をしています。
吉岡 今後も知見を生かして、日本のマンション管理の課題に取り組んでください。
［ Column ］
以前は、工事費等に不満をもつ理事会からから管理会社の変更を依頼されるケースが多かったそうだ。しかし、管理組合に丁寧にヒアリングを行うと組合側の過剰な要望が判明することもしばしば。どこに問題があるのかを見極め、フロントマンや管理員などの変更で、問題が片付く場合もある。
［ Point ］
マンションのタイプやそこで暮らす住民のタイプはさまざまながら、どんな方も修繕の問題や日々の暮らしの問題の調整は必要ですよね。マンション暮らしを快適にするために、マンション管理のことをもっと身近に考えてみたいと思いました。
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株式会社メルすみごこち事務所
シニアパートナー マンション管理士 武居 知行
東京都渋谷区桜丘町29-33 渋谷三信マンション603
TEL.050-1809-5273
https://e-sumigokochi.com
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